Construir una casa desde cero obliga a separar dos cifras que suelen mezclarse: lo que cuesta redactar el proyecto y lo que cuesta hacer realidad la vivienda. Explico cuánto puede costar cada fase en España, qué incluyen los honorarios técnicos, qué gastos suelen aparecer fuera del presupuesto y cómo comparar propuestas sin llevarse sorpresas durante la obra.
La cifra real depende mucho más que de los metros cuadrados
- Proyecto arquitectónico: suele moverse entre el 5 % y el 8 % del PEM, antes de IVA.
- Equipo técnico completo: puede representar aproximadamente entre el 8 % y el 12 % del presupuesto de ejecución material.
- Construcción: una referencia razonable para 2026 está entre 1.300 y 2.200 €/m² de PEM, según zona y calidades.
- Gastos adicionales: estudios del terreno, licencias, tasas, acometidas y urbanización pueden sumar decenas de miles de euros.
- Margen de seguridad: recomiendo reservar al menos un 10 % del presupuesto para imprevistos y cambios inevitables.
Cuánto cuesta el proyecto de una vivienda unifamiliar
Cuando se habla del precio del proyecto de una vivienda unifamiliar, normalmente se hace referencia a los honorarios del arquitecto. Para una casa estándar, el proyecto básico y de ejecución suele costar entre un 5 % y un 8 % del PEM, es decir, del Presupuesto de Ejecución Material.
El PEM no es el precio final de la casa. Representa el coste estimado de los materiales y trabajos necesarios para construirla, sin incluir IVA, honorarios profesionales, licencias, gastos financieros ni el beneficio de la empresa constructora. Por eso conviene preguntar siempre sobre qué importe se ha calculado el porcentaje.
| Superficie aproximada | PEM orientativo | Proyecto arquitectónico |
|---|---|---|
| 100 m² | 130.000 - 220.000 € | 6.500 - 17.600 € |
| 120 m² | 156.000 - 264.000 € | 7.800 - 21.100 € |
| 150 m² | 195.000 - 330.000 € | 9.750 - 26.400 € |
Son rangos amplios porque una parcela plana y bien conectada no plantea el mismo trabajo que un terreno inclinado, con roca o con problemas de acceso. En mi experiencia, una oferta demasiado barata suele significar que parte del servicio está fuera del alcance, no que el proyecto completo sea realmente económico.
Qué diferencia hay entre proyecto básico y proyecto de ejecución
El proyecto básico define la vivienda, justifica que cumple la normativa y permite tramitar la licencia en muchos municipios. Incluye planos generales, superficies, distribución, fachadas y una estimación inicial del coste.
El proyecto de ejecución baja al detalle que necesita la obra. Concreta materiales, encuentros constructivos, instalaciones, mediciones y soluciones técnicas. Si solo se contrata un proyecto básico, la constructora tendrá que interpretar demasiadas decisiones, algo que puede acabar en modificaciones y sobrecostes.
Qué incluye realmente el presupuesto de construcción
En 2026, el coste de ejecución material de una vivienda unifamiliar puede situarse aproximadamente entre 1.300 y 2.200 €/m². En una casa de calidades medias, eso coloca una vivienda de 120 m² en un PEM de unos 156.000 a 264.000 euros, sin terreno ni impuestos.
El precio por metro cuadrado sirve para obtener una primera orientación, pero no debe utilizarse como presupuesto cerrado. Una vivienda compacta de dos plantas puede ser más eficiente que una casa de una sola planta con muchos metros de fachada, cubiertas complejas y grandes superficies acristaladas.
| Partida | Qué puede hacerla subir |
|---|---|
| Cimentación | Terreno inclinado, roca, rellenos o mala resistencia del suelo |
| Estructura | Grandes luces, voladizos, sótanos o formas poco regulares |
| Cerramientos | Aislamiento superior, fachadas ventiladas o grandes ventanales |
| Instalaciones | Aerotermia, suelo radiante, domótica, ventilación de doble flujo o placas solares |
| Acabados | Cocinas, baños, carpinterías, pavimentos y revestimientos de gama alta |
Lo que más encarece una vivienda no siempre es el acabado visible. Una cimentación complicada o una mala decisión en la fase de diseño puede costar bastante más que elegir un pavimento mejor. Por eso yo priorizaría la forma del edificio, la orientación y la calidad de la envolvente antes que los elementos decorativos.
Los gastos que suelen quedar fuera de los honorarios
El proyecto del arquitecto es solo una pieza del presupuesto. Para construir legalmente hacen falta otros trabajos y trámites que a menudo aparecen en propuestas separadas. El equipo técnico completo puede incluir arquitecto, arquitecto técnico, coordinador de seguridad y salud, estudio geotécnico y levantamiento topográfico.
- Estudio geotécnico: aproximadamente 800-1.500 €, según la parcela y el número de sondeos.
- Levantamiento topográfico: normalmente entre 300 y 800 €.
- Arquitecto técnico y dirección de ejecución: suele presupuestarse aparte o dentro de un paquete técnico global.
- Coordinación de seguridad y salud: puede costar entre 600 y 1.500 €, dependiendo del tamaño y la complejidad.
- Licencia urbanística e ICIO: dependen del ayuntamiento y suelen calcularse sobre el presupuesto declarado.
- Acometidas y urbanización: conexiones de agua, electricidad, saneamiento, telecomunicaciones, vallado y acceso.
- Certificados finales: documentación de obra terminada, eficiencia energética y trámites de primera ocupación.
El ICIO y las tasas urbanísticas cambian de un municipio a otro. En algunos casos, la suma de ambos conceptos puede acercarse a varios puntos porcentuales del PEM, pero no conviene aplicar una cifra nacional como si fuera universal. La ordenanza municipal es la que manda.
También hay que revisar el IVA. La ejecución de obra contratada directamente por el promotor puede tributar al 10 % cuando cumple los requisitos fiscales para la construcción de una vivienda, mientras que los servicios profesionales suelen llevar el tipo general del 21 %. El contrato y la factura deben reflejar correctamente cada concepto.
Ejemplo de presupuesto para una casa de 150 m²
Para aterrizar las cifras, imaginemos una vivienda de 150 m² construidos, con calidades medias, en una parcela urbana sin dificultades geotécnicas especiales. No incluyo el precio del solar porque puede cambiar por completo el resultado según la provincia, el municipio y la ubicación.
| Concepto | Estimación orientativa |
|---|---|
| Construcción y ejecución material | 210.000 - 300.000 € |
| Proyecto y dirección de obra | 15.000 - 28.000 € |
| Dirección de ejecución y seguridad | 5.000 - 10.000 € |
| Estudios previos y certificados | 1.500 - 3.500 € |
| Licencias, tasas y acometidas | 8.000 - 20.000 € |
| Imprevistos recomendados | 21.000 - 30.000 € |
Con estas hipótesis, el desembolso total antes de considerar el terreno, la financiación y determinados impuestos puede quedar aproximadamente entre 260.000 y 390.000 euros. No es una tarifa oficial, sino una horquilla de planificación que ayuda a saber si el proyecto encaja con el presupuesto disponible.
La piscina, el paisajismo, los muebles, algunas cocinas, los cerramientos exteriores y ciertas conexiones pueden estar fuera del contrato principal. Una de las preguntas más útiles que se pueden hacer antes de firmar es muy sencilla: “¿Qué necesito pagar para entrar a vivir?”
Qué hace subir o bajar el coste del proyecto
El tamaño importa, pero no explica por sí solo el precio. Los honorarios y la construcción dependen también de la complejidad geométrica, el número de plantas, el nivel de definición solicitado y la cantidad de instalaciones que debe coordinar el equipo técnico.
Decisiones que suelen encarecerlo
- Diseños con muchos retranqueos, esquinas y cambios de altura.
- Sótanos, garajes enterrados y muros de contención.
- Grandes vuelos, fachadas acristaladas y cubiertas singulares.
- Modificaciones continuas después de aprobado el proyecto.
- Calidades sin definir antes de pedir ofertas a constructoras.
Lee también: Presupuesto de obra - Cómo calcular el coste real de tu reforma
Decisiones que ayudan a controlar el presupuesto
- Una planta compacta y una estructura sencilla.
- Repetir medidas y soluciones constructivas para reducir desperdicios.
- Definir desde el inicio ventanas, climatización, cocina y baños.
- Solicitar mediciones completas para comparar ofertas equivalentes.
- Reservar una partida específica para mejoras energéticas realmente útiles.
Yo no intentaría ahorrar eliminando planos, mediciones o visitas de obra. Esas partidas parecen secundarias hasta que aparece un error de ejecución. Tiene más sentido simplificar el diseño o aplazar un acabado decorativo que reducir el control técnico de una obra que durará décadas.
Cómo comparar presupuestos de arquitectos sin equivocarse
Dos estudios pueden ofrecer precios muy distintos y ambos estar actuando correctamente porque no están entregando lo mismo. Antes de comparar euros, comprueba si cada propuesta incluye proyecto básico, proyecto de ejecución, dirección de obra, coordinación, visitas y documentación final.
También conviene pedir que el presupuesto indique si los importes llevan IVA, cuándo se factura cada fase y cuántas revisiones contempla. Un anteproyecto económico puede ser útil para estudiar opciones, pero no debe confundirse con la documentación necesaria para construir.
- Comprueba la superficie sobre la que se calculan los honorarios.
- Pregunta si el presupuesto se basa en el PEM o en el coste final de contrata.
- Solicita una lista clara de servicios excluidos.
- Confirma quién tramita la licencia y responde a los requerimientos municipales.
- Pregunta qué ocurre si el proyecto cambia durante la obra.
- Revisa si las visitas de seguimiento tienen un límite.
La mejor oferta no siempre es la más barata ni la más extensa. Para mí, una propuesta fiable es la que permite entender qué se hará, cuándo se hará y cuánto costará cada fase. Esa claridad vale más que una rebaja inicial difícil de interpretar.
La forma más segura de preparar el presupuesto
Antes de encargar el diseño definitivo, reuniría tres datos. El primero es la normativa urbanística de la parcela, porque determina ocupación, altura, retranqueos y superficie edificable. El segundo es el estudio del terreno. El tercero es un programa realista de necesidades, con el número de habitaciones, baños, zonas exteriores y sistemas de climatización que se desean.
Con esa información, el arquitecto puede preparar una estimación mucho más útil que una cifra basada únicamente en los metros cuadrados. Después pediría al menos tres presupuestos de constructoras usando las mismas mediciones y calidades. Comparar ofertas con partidas diferentes solo crea una falsa sensación de ahorro.
Si el presupuesto queda ajustado, es preferible diseñar una vivienda algo más pequeña y bien resuelta que una casa grande que obligue a recortar instalaciones, aislamiento o acabados durante la obra. Una buena planificación no elimina todos los imprevistos, pero sí reduce los cambios caros y permite tomar decisiones con tiempo.
La cifra que conviene tener preparada antes de dibujar
Para una vivienda unifamiliar de tamaño medio en España, yo no reservaría únicamente el dinero del proyecto o de la constructora. Prepararía una previsión que incluya obra, técnicos, licencias, acometidas, impuestos y un margen mínimo del 10 % para ajustes.
El precio final será más fiable cuando la parcela esté estudiada, el proyecto tenga mediciones completas y las ofertas se comparen con el mismo nivel de calidad. Esa es la diferencia entre conocer solo cuánto cuesta dibujar una casa y saber realmente cuánto puede costar construirla.
